گفتار سوم: آثار و نتایج نظریه ی تملک بودن توافقات
حال نوبت به بررسی این موضوع است که صرف نظر از روش تأمین حقوق مالکانه (توافقی و غیرتوافقی)، وسیله یا وسایلی که توسط آنها حقوق مالکانه تأمین میگردد چیست؟ شهرداری در مقابل گرفتن حقوق مالکانه چه چیزی به دارنده حق پرداخت میکند؟ آیا شهرداری حق انتخاب وسیله تأمین و جبران حقوق مالکانه را دارد یا آن که وسیله مشخصی در قانون برای تأمین این حقوق پیشبینی شده است؟ اینها سئوالاتی هستند که پیش روی ما قرار دارند و ما آنها را در گفتار اول این قسمت تحت عنوان «وسایل تأمین» مورد بررسی قرار میدهیم.
( اینجا فقط تکه ای از متن درج شده است. برای خرید متن کامل فایل پایان نامه با فرمت ورد می توانید به سایت feko.ir مراجعه نمایید و کلمه کلیدی مورد نظرتان را جستجو نمایید. )
از طرفی در برابر این سئوال قرار داریم که پس از تأمین حقوق مالکانه با هر وسیلهای که ممکن بود، تأمین به عمل آمده دارای چه آثار و نتایجی است. آیا دارنده حقوق مالکانه پس از تأمین حقوق او مکلف به تحویل حق خود به شهرداری است؟ آیا وی تکلیف به تنظیم سند رسمی نیز دارد؟ آیا نمیتوان فرضی را تصور نمود که دارنده حقوق مالکانه مدعی بطلان یا فسخ معامله فیمابین خود و شهرداری باشد؟ اگر ممکن است چه رویدادهایی را شاهد خواهیم بود؟ برای پاسخگویی به این قبیل سئوالات، گفتار دیگری در این قسمت تحت عنوان «آثار تأمین» میگشاییم و از این زاویه به مسائل مطروحه مینگریم و در پی پاسخ به آنها بر میآییم.
در یک نگاه کلی، در صورت پذیرش تملک بودن توافقات شهرداری و مالکان، باید همان آثار مترتب بر مواد ۸ و ۹ قانون نحوه ی خرید و تملک اراضی را نسبت این توافق ها نیز جاری دانست. هما نگونه که گفته شد، تملک حقوق مالکانه وفق مواد یاد شده با محدودی تها و شرایط بسیاری همراه است؛ این محدودیت ها و شرایط البته حسب مورد، در خصوص توافق های شهرداری نیز جاری است. پرسش این است که در صورت پذیرش نظریه ی تملک بودن تواف قها، چه آثاری بر آن مترتب است؛ در واقع، رابطه شهرداری و مالکان از این نظر چگونه تحلیل می شود؟ این آثار به شرحی آتی بررسی می شود.
بند اول: اقدام به جلب توافق مالک بدون وجود طرح یا پیش از تصویب آن
یکی از نتایج قراردادی بودن توافق های شهرداری این است که چنان چه شهرداری دارای طرح نباشد یا طرح مورد نظر هنوز مصوب نباشد، در صورت تراضی بر انتقال ملک و انعقاد قرارداد، این قرارداد محمول بر صحت می باشد؛ چرا که مالک با طیب نفس، ملک خود را به دستگاه اجرایی منتقل نموده است؛ بدون آنکه توافق وی در نتیجه ی اجبار و یا اکراه تحصیل شده باشد. لذا فقدان طرح یا مصوب نبودن به اراده ی آزاد مالک خللی نمی رساند. هر چند شهرداری در مذاکرات اولیه ی خرید ملک از طرح نام برده و مقصود از انجام معامله را اجرای یک پروژه ی عمومی اعلام نموده است، این امر حداکثر می تواند به عنوان جهت معامله فرض شود. همچنان که گفته شده «جهت معامله، داعی یا انگیزه ی غیرمستقیم و باواسطه ای است که طرف معامله در تشکیل عقد در سر دارد. این انگیزه یا داعی یا هدف در اشخاص مختلف به تناسب وضعیت شخصی و شرایط اقتصادی متفاوت است [۱۰۳].»
اما در صورتی که توافق های شهرداری «تملک » تلقی شده و بر خلاف نظر برخی نویسندگان که آن را از اعمال تصدی دانسته اند، این اقدام از جمله اعمال حاکمیت محسوب شود [۱۰۴]، اقدام به جلب موافقت مالک، معامله و قرارداد نیست تا بتوان آن را حتی بدون وجود طرح مصوب نیز صحیح دانست. شهرداری پیش از وجود طرح مصوب، حق ندارد موافقت مالکان را جلب نماید؛ لذا هرگونه توافقی در این خصوص ب یاعتبار است. از آنجا که تصویب و اجرای طرح، اعمال حاکمیت بوده و با قوه ی قاهره همراه است، تا طرحی موجود نباشد چنین قدرتی برای شهرداری متصور نیست؛ لذا تملکات بدون طرح مصوب، محکوم به بطلان است [۱۰۵].
بند دوم: تغییر طرح یا لغو آن پس از جلب توافق و پرداخت قیمت به مالک
در بسیاری موارد، دستگاه اجرایی به استناد طرح مصوبی پس از انعقاد قرارداد با مالکان، املاک آن ها را تملک می نماید؛ اما به رغم وجود تمامی شرایط اساسی برای طرح و فقدان هر گونه اشکال قانونی، اجرای طرح با تعویق مواجه شده یا به طور کلی طرح مصوب لغو می گردد. در حال حاضر، برخی قضات دادگاه ها با قرارداد و معامله دانستن توافقات، تغییر یا لغو بعدی طرح را در قرارداد با شهرداری مؤثر ندانسته و دعوای مالکانی که برای ابطال تملک (قرارداد) و استرداد املاک خود به دادگاه مراجعه می نمایند را نمی پذیرد. این در حالی است که با «تملک » دانستن چنین توافقاتی، لغو طرح مصوب شهرداری بدین معنی است که نیاز و منفعت و مصلحت عمومی مبنای تصویب طرح و حق تملک، از ابتدا وجود نداشته و لغو طرح پس از جلب توافق مالکان، کاشف از این امر است. نتیجه آنکه فقدان منفعت و مصلحت عمومی، ب یاعتباری طرح از زمان تصویب را موجب می شود؛ لذا تملکات صورت گرفته بر مبنای آن نیز باطل بوده و مالک در استرداد ملک خود محق می باشد.
بند سوم: انتقال سند توسط مالک و مراجع الزام کننده
یکی از مشکلات دستگاه های دولتی و شهرداری ها، این است که گاهی مالک پس از توافق با دولت یا شهرداری و امضای صورت جلسات انتقال ملک، از دریافت بها و انتقال رسمی ملک به نام آن سازمان خودداری نموده و یا پس دریافت بهای ملک، حاضر به انتقال سند به نام آنها نمی باشد؛ در صورت بروز چنین حالتی، این سازمان ها به منظور احقاق حق و الزام مالک به انتقال رسمی، ناگزیر از مراجعه به محاکم دادگستری و طرح دعوای الزام به انتقال سند رسمی می باشند.
این در حالی است که چنانچه این توافقات، تملک تلقی شود، با وحدت ملاک از ماده ی ۸ قانون نحوه ی خرید و تملک اراضی، با درخواست دولت یا شهرداری، دادستان یا نماینده ی وی می تواند با احراز شرایط، با حضور در یکی از دفاتر اسناد رسمی و امضای سند، ملک را به نام آنان انتقال دهد؛ اداره ی ثبت اسناد و املاک نیز مکلف است حسب مورد اسناد قبلی را ابطال یا اصلاح نماید [۱۰۶].
فصل سوم: تامین غیر توافقی دستگاه مجری طرح با اشخاص مالک
تامین غیر توافقی را به تامین قهری یا جباری نیز تعبیر کرده اند. در واقع هنگامی که سخن از تملک حقوق مالکانه توسط دستگاه اجرایی جهت اجرای طرح گقته می شود، به صورت معمول، این معنا به ذهن متبادر می شود. واقعیت این است که اجرای طرح های عمومی را نمی توان به دلیل عدم رضایت دارنده حقوق مالکانه به انتقال حق خود به دستگاه اجرایی، معطل گذاشت. بر این اساس قانونگذار ضمن تاکید بر اصل توافق و تراضی میان دستگاه اجرایی و صاحبان حقوق مالکانه، «سلب اجباری و قهری حقوق مالکانه» و انتقال آن به دستگاه اجرایی مربوطه را نیز پیش بینی کرده است که در فصل تحت عنوان تامین غیر توافقی مورد بررسی قرار خواهیم داد.
گفتار اول: مقررات موجود در تامین غیر توافقی
منظور از تملک قهری، مالک شدن با اجبار است. البته مسلم است که تملک قهری همراه با پرداخت عوض صورت می گیرد. در کتب حقوقی نیز، با توجه به کم توجهی حقوقدانان، تعاریف چندانی از تملک اراضی ارائه نشده است. البته از نظر برخی تملک قهری عبارت از این است که «ملک کسی بدون اذن و رضایت وی و به حکم قانون از طریق یکی از عقود ناقله (عمدتاً بیع) به اشخاص حقوقی حقوق عمومی (دولت به معنای اعم یا شهرداریها) انتقال یابد» [۱۰۷].
در نتیجه می توان عنوان داشت منظور از تملک قهری توسط دولت و شهرداری، این است که هر یک از دستگاه های دولتی و یا شهرداری ها با اعمال حق حاکمیت، اراضی اشخاص خصوصی (حقیقی یا حقوقی) را در مقابل پرداخت عوض به مالکیت خود درآوردند، خواه مالک رضایت داشته باشد یا نه. بنابراین در تملک قهری، بر خلاف قراردادهای خصوصی فقدان رضایت تأثیری در صحت تملک ندارد [۱۰۸].
در مواردی که بین دستگاه اجرایی و اشخاص ذینفع توافق حاصل نمی شود، لازم است شیوه ای برای حل موضوع پیش بینی شود. البته با توجه به تقدم مصالح عموم اجتماع بر منافع خصوصی و فردی، طریقه حل معضل باید به سود دستگاه اجرایی که اعمال کننده امور مربوط به مصالح عمومی است، پیش بینی گردد. به عبارت دیگر قواعد و مقررات پیش بینی شده در این زمینه، نباید مانع تملک اراضی در جهت انجام طرحهای عمرانی، عمومی و نظامی دولت باشد که منافع و مصالح عموم جامعه را تأمین می کند. در نظام حقوقی، تملک حقوق مالکانه اشخاص توسط دولت و شهرداری ها برای اجرای طرح های