گفتار دوم: اداره قسمتهای مشترک

پس از تعریف قسمتهای مشترک ساختمان و نیز تعیین آن ها باید به چگونگی اداره این قسمت ها بپردازیم. در این زمینه دو سوال کلی مطرح می شود اولاً چرایی پرداختن به اداره این قسمت ها و ثانیاًً پاسخ ‌به این پرسش که با وجود قانون مدنی که بالواقع قانون مادر و عام محسوب می شود چرا باید برای اداره قسمتهای مشترک ساختمان‌های و آپارتمان ها قانون و مقررات خاصی وضع شود، مگر ضوابط قانون مدنی در این باره کافی نیست؟

در پاسخ باید گفت چرایی پرداختن ‌به این قسمت ها را در ماهیت آن باید جستجو کرد قسمتهای مشترک در مالکیت مشاع مالکین آپارتمان ها قرار دارد (ماده ۳ آ.ق..ت.آ) ‌بنابرین‏ تمام مالکین به اعتبار واحدی که در اختیار دارند مالک سهم مشاعی از این قسمت ها هستند و از سو دیگر با توجه به ماده ۳۰ق.م و قاعده تسلیط، هر مالکی حق استفاده و بهره برداری از مال خود را دارد. ‌بنابرین‏ مالکین آپارتمان ها نیز باید بتوانند از سهم خود در این قسمت ها استفاده کنند بویژه اینکه استفاده هر مالک از قسمت های مشترک لازمه سکونت در آپارتمان ها است و عملاً بدون استفاده از این قسمتها استفاده از خود آپارتمان ها غیر ممکن می شود اما از سوی دیگر تمام مالکین در کنار هم در این قسمتها سهم دارند از همین رو لازم است به بحث اداره این قسمتها پرداخته شود تا مالکین بتوانند در عین استفاده از این قسمتها مزاحمتی نیز برای یکدیگر ایجاد نکنند و بتوان با بهره برداری و اداره از آن ها ضمن فراهم آوردن آسایش و آرامش برای ساکنان مانع از انهدام و نابودی ساختمان و قسمتهای مشترک آن شد.

اما در پاسخ به سوال دوم باید گفت که هر چند در قانون مدنی در تحت عنوان شرکت مقررات مربوط به اشاعه و مال مشاع آورده شده است ولی همان‌ طور که قبلاً هم اشاره کردیم قانون مدنی به طور ساده و گذرا بحث اداره مال مشاع را برگزار ‌کرده‌است و تنها در ماده ۵۷۶ ق.م اداره این اموال را به شرایط و توافقات بین خود شرکای سپرده است و در موارد بعدی نیز صرفاً به بیان مقرراتی در ارتباط با تعیین مدیر و ضوابط حاکم بر آن بسنده ‌کرده‌است به طور کلی قانون مدنی،ملاک را رضایت شرکای و تأیید آنان قرار داده است با این وجود استفاده از ملاک و معیار قانون مدنی در آپارتمان ها عملاً امکان پذیر نیست^[۹۲] و برای افراد ساکن در این آپارتمان ها ایجاد مشکل می‌کند چرا که در غالب موارد توافقی که مورد قبول تمام مالکین باشد به وجود نمی آید، این مسئله زمانی حادتر می شود که ما می بینیم زندگی آپارتمان نشینی روز بروز در حال گسترش است و کم کم سبک زندگی گذشته و استفاده از خانه های ویلایی جای خود را به آپارتمان های بلند و طبیعتاً سبک زندگی آپارتمان نشینی می‌دهد و نبود مقررات جامعی در اداره اینگونه ساختمان ها مشکلات عدیده ای را پیش می آورد از همین رو است که می بینیم قانون گذار با تصویب قانون تملک آپارتمان ها و آیین نامه آن ضوابط خاصی را در نظر گرفته تا این مشکلات، هر چه بیشتر کمتر و کمتر شود.

شیوه عمومی که برای اداره قسمتهای مشترک در آپارتمان ها مورد استفاده قرار می‌گیرد استناد به مقررات قانون تملک آپارتمان ها و آیین نامه آن است. در قانون مذبور از ماده ۶ به بعد به بیان مقررات و قواعد کلی که در این زمینه تصویب شده است می پردازد. در آیین نامه قانون مذبور نیز به تفصیل به بیان جزئیات بویژه درباره تشکیل مجامع و اتخاذ تصمیم درباره اداره ساختمان پرداخته شده است.

ماده ۶ ق.ت.آ درباره اداره قسمتهای مشترک ابتدائاً قرارداد خصوصی میان مالکین رامعتبر و لازم الوفاء می‌داند. بر همین اساس چنانچه قراردادی میان طرفین وجود داشته باشد باید به همان قرارداد عمل کرد و در صورتی که که قرار دادی بین طرفین نباشد از مقررات بعدی استفاده خواهد شد.

ماده ۵۷۶ ق.م نیز حاکمیت اراده افراد را در باب اداره اموال مشاع ‌به‌رسمیت شناخته که قسمت ابتدایی ماده ۶ نیز این قاعده کلی را پذیرفته است. البته ذکر این نکته نیز لازم است که استناد به قرارداد خصوصی از مفهوم مخالف قسمت ابتدایی ماده ۶ ق.ت.آ بر می‌آید و ماده مذبور در ادامه، روش کار در صورتی که قرارداد خصوصی میان مالکین وجود نداشته باشد را بیان می‌کند. بر همین اساس در صورت عدم وجود قرارداد خصوصی برای اداره قسمتهای مشترک،تصمیمات لازم در این زمینه به اکثریت آرای مالکینی است که بیش از نصف مساحت تمام قسمتهای اختصاصی رامالک باشند.

دلیل این امر که برای تصمیم گیری درباره قسمتهای مشترک،ملاک، آرای اکثریت مالکین دارای بیش از نصف مساحت تمام قسمتهای اختصاصی است را باید در پیوستگی قسمتهای مشترک و اختصاصی دانست که در مواد ۳و۴ ق.ت.آ جستجو کرد، که بر اساس آن با انتقال حصه اختصاصی فرد، قسمت مشترک هم منتقل می شود و سهم فرد در هزینه قسمتهای مشترک بر اساس حصه اختصاصی او تعیین می شود.

با این وجود مقرره مذبور تنها قاعده در ارتباط با اداره قسمتهای مشترک نیست. بر همین اساس در ماده ۸ ق.ت.آ مجمع عمومی مالکین موظف به تعیین مدیر یا مدیرانی طبق شرایطی شده است و وظایف و مسئولیت‌ها مدیران را به تصویب آیین نامه این قانون محول ‌کرده‌است که ما نیز به طور مختصر به بررسی وظایف مجمع عمومی مالکین و مدیران بر اساس قانون تملک آپارتمان ها و آیین نامه آن خواهیم پرداخت.

ماده ۸ ق.ت.آ می‌گوید« در هر ساختمان مشمول مقررات این قانون در صورتی که عده مالکین بیش از سه نفر باشند مجمع عمومی مالکین مکلفند مدیر یا مدیرانی از بین خود یا از خارج انتخاب نمایند. طرز انتخاب مدیر از طرف مالکین و وظایف و تعهدات مدیر و امور مربوط به مدت مدیریت و سایر موضوعات مربوط در آیین نامه این قانون تعیین خواهد شد».

بر اساس این ماده ساختمان ها به دو دسته تقسیم می‌شوند ساختمان هایی که تعداد مالکین بیش از سه نفر نیست در این دسته تشکیل مجمع عمومی هم لازم نیست و دسته دوم ساختمان هایی است که تعداد مالکین بیش از سه نفر است که در این دسته تشکیل مجمع عمومی لازم است.

مورد دیگری که باید بدان اشاره کرد واژه نفر است که در این ماده ذکر شده است (سه نفر). منظور از واژه نفر معنای لغوی آن یعنی شخص و فرد نیست^[۹۳]،مثلاً یک واحد مسکونی که متعلق به فردی بوده و پس از فوت او به چهار نفر از ورثه اش به ارث می‌رسد قطعاً مشمول این مقرره تشکیل مجمع عمومی (میان این چهار نفر از ورثه) نیست ‌بنابرین‏ منظور از نفر واحد مسکونی است که هر کدام می‌تواند در مالکیت یک نفر یا چند نفر به طور مشاع باشد (ماده ۷ق.ت.آ). البته تعداد واحدهای مسکونی به طور مطلق نیز ملاک نیست بلکه منظور آن است که مجمع عمومی زمانی تشکیل می شود که علاوه بر بیشتر از سه واحد مسکونی بودن هر یک از واحدهای مذبور نیز دارای یک یا چند مالک (غیر از مالکین سایر واحدها) باشد. ماده ۱۰ آ.ق.ت.آ نیز موید این استنباط است^[۹۴].