در این زمینه چند نکته قابل ذکر میباشد: نخست آنکه قانون محاسبات عمومی مصوب ۱۵/۱۰/۱۳۴۹ با توجه به قانون محاسبات عمومی مصوب ۱/۶/۱۳۶۶ منسوخ گردیده و ماده ۷۱ قانون محاسبات عمومی سابق در مواد ۸۳ و ۸۴ قانون جدید محاسبات عمومی تکرار شده، در این مورد تصویب مقامات مندرج در آن مواد ضروری است، ولی با توجه به اینکه ماده ۸۶ قانون محاسبات در مورد این معاملات اضافه نموده، «چنانچه مبلغ معامله بیش از دویست میلیون ریال باشد، پس از تصویب مقامات مذکور در مواد ۸۳ و ۸۴ ، تصویب مقاماتی که ذیل آن ماده (۸۶) آمده نیز ضروری است»، لذا به نظر می‌رسد انجام معامله با چنین شرایطی بخصوص در مورد اکثر املاک که اکنون بهایی بیش از دویست میلیون ریال دارند دارای پیچیدگی فراوانی است.[۸۹]
ثانیاً اینکه طبق قانون تشکیلات، وظایف و انتخابات شوراهای اسلامی کشور و انتخاب شهرداران مصوب ۱/۳/۱۳۷۵ و اصلاحات بعدی، «شورای اسلامی شهر» جانشین «انجمن شهر» شده است.[۹۰]
ثالثاً چنانچه بین مالک و دستگاه‌های اجرایی توافقی حاصل گردد، این توافق تا مدت معین دارای اعتبار است و پس از گذشت آن مدت اعتبار خود را از دست میدهد.
تبصره ۲ ماده ۳ لایحه قانونی در این خصوص مقرر میدارد: «در صورت حصول توافق «دستگاه اجرایی» موظف است حداکثر ظرف مدت سه ماه نسبت به خرید ملک و پرداخت حقوق یا خسارت اقدام نماید و یا آنکه انصراف خود را از خرید و تملک کتباً به مالک یا مالکین اعلام نماید. به هر حال عدم اقدام به خرید یا اعلام انصراف در مدت مذکور به منزله انصراف است».
بنا به نظر برخی حقوقدانان، منظور از توافق در تبصره ۲ ماده ۳ ل.ق.ن.خ.ت توافق در قیمت است نه انجام معامله، لذا چنانچه در خصوص انتقال حقوق مالکانه، توافقی میان شهرداری و دارنده حق صورت پذیرد، پس از گذشت مدت سه ماه، معامله مزبور منتفی نیست و خدشه به معامله انجام شده، تابع قواعد عمومی قراردادها است.[۹۱]
بند دوم: تملک بدون توافق صاحب حق در قیمت
هر گاه بین مالکین املاک و دستگاه‌های اجرایی در قیمت ملک و یا حقوق مالکانه توافق حاصل نگردد، برابر با ماده ۴ ل.ق.ن.خ.ت که اشعار میدارد: «هر گاه نسبت به تعیین بهای عادله اراضی و ابنیه و تأسیسات و حقوق و خسارات وارده بین «دستگاه اجرایی» و مالک توافق حاصل نشود، بهای عادله توسط هیئتی مرکب از سه نفر کارشناس رسمی دادگستری تعیین میگردد. کارشناسان یک نفر از طرف «دستگاه اجرایی» یک نفر از طرف مالک یا صاحب حق و نفر سوم به انتخاب طرفین و در صورت عدم توافق یا استنکاف به معرفی دادگاه صالحه محل وقوع ملک انتخاب می‌شوند، رأی اکثریت هیئت مزبور قطعی و لازم‌الاجرا است». تعیین بهای ملک به کارشناس و یا کارشناسان واگذار میگردد.
تبصره ۲ ماده ۴ قانون مذکور نیز بیان میدارد: «هرگاه مالک یا مالکین کارشناس خود را حداکثر ظرف یک ماه از تاریخ «دستگاه اجرایی» که به یکی از صور ابلاغ کتبی، انتشار در یکی از روزنامه‌های کثیرالانتشار یا آگهی در محل به اطلاع عموم می‌رسد، تعیین ننماید و یا به علت مجهول بودن مالک، عدم تکمیل تشریفات ثبتی، عدم صدور سند مالکیت، اختلاف در مالکیت، فوت مالک و موانعی از این قبیل، امکان انتخاب کارشناس میسر نباشد، دادگاه صالحه محل وقوع ملک حداکثر ظرف ۱۵ روز از تاریخ مراجعه «دستگاه اجرایی» به دادگاه نسبت به تعیین کارشناس اقدام می‌نمایند».
مطابق ماده ۴ لایحه قانونی و تبصره ۲، چنانچه به هر دلیلی، در قیمت حق مورد نظر، توافقی حاصل نشود، از آن جایی که اجرای طرح را نمی‌توان معطل گذارد، نوبت به تعیین قیمت به صورت غیرتوافقی می‌رسد. تعیین قیمت به صورت غیرتوافقی نیز ناظر به تعیین کارشناس میباشد.
طرفین باید در صورت عدم توافق بر روی قیمت، اقدام به معرفی کارشناس نمایند و کارشناس مرضی‌الطرفین قیمتی تعیین نمایند.
آنچه مسلم است اینکه رأی هیأت کارشناس مقرر در ماده ۴ ل.ق.ن.خ.ت اعم از اینکه این هیأت با توافق صاحب ملک و دستگاه اجرایی تعیین و یا طبق تبصره ۲ ماده ۴ لایحه قانونی مذکور از طریق دادگاه صالح انتخاب شده باشند با اکثریت آراء وفق قسمت اخیر ماده مذکور قطعی و لازم‌الاجرا است و دخالت دادگاه، طبق قانون مزبور فقط در حد تعیین کارشناس است که یک تصمیم اداری است و نمی‌تواند ماهیتاً رسیدگی و اظهار نماید.[۹۲]
لذا پس از این که بین دستگاه اجرایی و مالکین در خصوص قیمت ملک توافقی حاصل شده و یا اینکه در صورت عدم توافق، کارشناسان به تعیین قیمت مبادرت کرده‌اند، دستگاه اجرایی می‌تواند با پرداخت یا تودیع قیمت ملک واقع در طرح، در آن تصرف کند. ماده ۸ لایحه قانونی بیان میدارد: «تصرف اراضی، ابنیه و تأسیسات و خلع ید مالک قبل از انجام معامله و پرداخت قیمت ملک یا حقوق مالک مجاز نمی‌باشد مگر آنکه در اثر موانعی از قبیل استنکاف مالک و … انجام معامله قطعی نگردد و…»
مبحث دوم: روشهای پرداخت حقوق مالکین
در این گفتار به بررسی این موضوع خواهیم پرداخت که روش‌هایی که حقوق مالکانه توسط آنها تأمین میگردد چه هستند؟ دستگاه‌های اجرایی چگونه و با کدام روش و وسیله حقوق مالکین وصاحبان حقوق را پرداخت می‌نمایند؟
آیا قانونگذار حق انتخاب وسیله جبران حقوق مالکانه را پیش‌بینی نموده است یا اینکه دستگاه‌های اجرایی ملزم و مکلف به استفاده از روش خاصی میباشند؟
به تعبیر برخی نویسندگان آنچه ممکن است در بدو امر به ذهن متبادر گردد این است که مورد تأمین حقوق مالکانه واقع در طرح‌های عمومی و با مسأله جبران خسارت مواجه هستیم ولی ماهیت حقوقی تأمین حقوق مالکانه در مواردی که توافق وجود ندارد، بیشتر یک عمل حقوقی است تا واقعه حقوقی لذا آنچه در مقابل انتقال حقوق مالکانه پرداخت میگردد، یک عوض است نه خسارت.
در لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی، قانونگذار علاوه بر استفاده از کلمه قیمت و بها گاهی نیز از کلمه خسارت استفاده نموده که باید آن را حمل بر مسامحه قانونگذار نمود.[۹۳]
گذشته از اینها، روشهای پرداخت مورد استفاده بر حسب مورد متفاوت بوده است. برخی از آنها در قوانین مربوطه نامبرده شده و برخی در قانون موجود نیست اما عملاً مورد استفاده قرار میگیرد. البته با توجه به رویه موجود به نظر می‌رسد، امروزه دستگاه‌های اجرایی برای جبران حقوق مالکین، وجه نقد پرداخت می کند. روشهای پرداخت حقوق مالکانه عبارتند از: وجه نقد، اعطای معوض، اعطای تراکم و تغییر کاربری که به طور مفصل مورد بررسی قرار می‌دهیم.
( اینجا فقط تکه ای از متن فایل پایان نامه درج شده است. برای خرید متن کامل پایان نامه با فرمت ورد می توانید به سایت feko.ir مراجعه نمایید و کلمه کلیدی مورد نظرتان را جستجو نمایید. )
لازم به ذکر است دو مورد اعطای تراکم و اعطای معوض، در خصوص شهرداری‌ها کاربرد بیشتری دارد.
گفتار اول: پرداخت نقدی (وجه نقد)
پرداخت ثمن بصورت وجه نقد در معاملات بعنوان یک اصل، پذیرفته شده است. خریدار چه اینکه دولت و یا دستگاه اجرایی باشد موظف میباشند از همین روش برای پرداخت ثمن استفاده نمایند و حفظ حقوق افراد ایجاب می کند که دستگاه اجرایی نتواند جایگزین و روش دیگری مانند پرداخت اقساط، غیرنقد، مؤجل و غیره را به مالک تحمیل نماید مگر با پذیرش از سوی صاحب حق و تراضی و توافق و یا به تجویز قانون.
لذا به نظر می‌رسد مطابق ماده ۳ ل.ق.ن.خ.ت این موضوع نیز مورد تأیید و تأکید قانونگذار بوده و با به کار بردن عبارت بهای عادله، دستگاه‌های اجرایی را موظف به پرداخت وجه نقد به صاحبین حقوق نموده است.
ماده ۳ لایحه قانونی مذکور بیان میدارد: «بهای عادله اراضی، ابنیه، مستحدثات، تأسیسات و سایر حقوق و خسارات وارده از طریق توافق بین «دستگاه اجرایی» و مالک یا مالکین و صاحبان حقوق تعیین میگردد.»
همچنین ماده ۵ همین قانون نیز ملاک تعیین قیمت را بهای عادله روز بیان داشته و چنین اشعار میدارد: «ملاک تعیین قیمت عبارتست از بهای عادلهی روز تقویم اراضی و ابنیه و تأسیسات و حقوق و خسارات مشابه واقع در حوزهی عملیات طرح، بدون در نظر گرفتن تأثیر طرح در قیمت آنها».
به نظر می‌رسد بیان عبارت بهای عادله به معنی پرداخت وجه نقد باشد. چه اینکه سکوت قانونگذار و رجوع به قواعد عام مدنی نیز مؤید این مطلب است.
البته امکان تقسیط ثمن از اجازه قانون یا ناشی از اراده طرفین باشد منافاتی با موضوع ندارد برای مثال در ماده ۲۰ ق.ن.ع.ش آمده است: «شهرداری مکلف است بهای عرصه و اعیان ابنیه و اماکن و مستحدثات مشمول طرح‌های عمرانی و نوسازی و احداث و اصلاح و توسعه معابر و همچنین حق کسب و پیشه و تجارت موضوع ماده ۲۷ ماده این قانون را نقد پرداخت کند. در مورد بهای اراضی فاقد ساختمان در تهران تا دو میلیون ریال و در سایر شهرها تا پانصد هزار ریال، نقد و بقیه اقساط مساوی پنج ساله با بهره‌مندی نه در سال از طرف شهرداری پرداخت شود».
همان گونه که بیان گردید در لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی مصوب ۱۳۵۸ از عبارت بهای عادله و اما در قانون نحوه تقویم ابنیه و اراضی مورد نیاز شهرداری از عبارت قیمت روز استفاده گردیده است. مطابق ماده واحده قانون اخیرالذکر «در کلیه قوانین و مقرراتی که شهرداری‌ها مجاز به تملک ابنیه، املاک و اراضی قانونی مردم میباشند در صورت عدم توافق بین شهرداری و مالک، قیمت ابنیه، املاک و اراضی بایستی به قیمت روز تقویم و پرداخت شود». در تبصره (۱) همین ماده واحده، قیمت روز توسط هیأت کارشناسان رسمی دادگستری تعیین می‌شود.
نکته مهمی در همین ارتباط باید مورد توجه و امعان نظر قرار گیرد با این توضیح که: «این ماده واحده تنها ناظر به تملک اراضی و ابنیه اشخاص توسط شهرداری‌ها میباشد و بر خرید و تملک این اراضی توسط سایر دستگاه‌های اجرایی حکومت دلالت نمی‌کند. بنابراین در صورتی که دستگاه اجرایی مربوطه غیر از شهرداری باشد، دلیل حکومت لایحه قانونی نحوه خرید و تملک مصوب سال ۱۳۵۸، قیمت عادله روز ملاک ارزیابی کارشناسان منتخب میباشد».[۹۴]
پرسش دیگری که ممکن است مطرح شود این است که آیا بهای عادله با قیمت روز متفاوت میباشد؟ در خصوص این سوال به عقیده برخی از نویسندگان بین این دو قیمت تفاوت وجود دارد. قیمت عادله قیمتی است که کارشناسان با توجه به ارزش معاملاتی املاک مشخص شده در دفاتر مالیاتی و جزء آن تعیین می‌کنند این قیمت ممکن است با قیمت روز انجام معامله مقداری تفاوت داشته باشد. در حالی که قیمت روز بهایی است که مطابق معاملات روزمره اشخاص در مناطق مختلف شهر تعیین میگردد.[۹۵]
با این اوصاف به نظر می‌رسد می‌بایست بهای عادله روز از بهای واقعی روز کمتر دانست و حذف وصف عادله و توجه به قیمت واقعی (روز) توسط قانونگذار و تعیین آن توسط کارشناسان بتواند حقوق اشخاص را به طور کامل‌تری تأمین نماید. کما اینکه در قانون نحوه تقویم ابنیه، املاک و اراضی مورد نیاز شهرداری در سال ۱۳۷۰ گفته شد در کلیه قوانین و مقرراتی که شهرداری‌ها، مجاز به تملک ابنیه املاک و اراضی مردم میباشند؛ در صورت عدم توافق بین شهرداری و مالک، قیمت ابنیه و املاک و اراضی، به قیمت روز تقویم و پرداخت شود.[۹۶]
نکته دیگر قابل طرح این است که آیا دستگاه‌های اجرایی می‌توانند در موقع اجرای طرح‌های عمرانی مدعی اعسار از پرداخت عوض به صورت نقدی شده و از محاکم تقاضا نمایند به استناد قوانین حاکم بر موضوع از جمله ماده ۲۷۷ ق.م یا ماده ۲ قانون نحوه اجرای محکومیت‌های مالی مصوب ۷۷ با اعسار و پرداخت اقساطی این دستگاه‌ها موافقت کند؟ به نظر می‌رسد محکمه نیز نمی‌تواند پرداخت حقوق مالکانه را به نحو اقساط قرار دهد، چه اینکه مفاد قوانین راجع به اجرای طرح‌های عمومی حکایت از این موضوع دارد که صرفاً دستگاه‌های اجرایی در صورت داشتن اعتبار و تمکن لازم بتوانند دست به اجرای طرح بزنند، در غیر این صورت نه تنها الزامی به اجرای طرح بدون توانایی مالی نیست بلکه طبعاً چنین اقدامی منجر به لطمه به حقوق مالکانه می‌شود.[۹۷]
گفتار دوم: اعطای معوض
یکی از روش‌هایی که میتوان طبق آن به پرداخت حقوق مالکین اقدام نمود، اعطای معوض میباشد. برابر ماده ۶ ل. ق. ن. خ. ت: «در مواردی که «دستگاه اجرایی» مقتضی بداند و در صورت رضایت مالک عوض اراضی تملیک شده از اراضی مشتبه ملی یا دولتی متعلق به خود، تأمین و با حفظ ضوابط مندرج در قوانین و مقررات مربوط، به مالکین واگذار می کند. در این صورت نیز تعیین بهای عوض و معوض به عهده هیئت کارشناسی مندرج در این قانون میباشد».
آنچه از این ماده به دست می‌آید این است که اعطای معوض باید با رضایت مالک باشد. به نظر می‌رسد در صورت عدم رضایت مالک، دستگاه اجرایی نمی‌تواند، صاحبین املاک را مجبور به قبول معوض کند. برخی از نویسندگان از اعطای معوض تعبیر به دادن بدل کرده‌اند. یعنی در واقع هر گاه مال از بین رفته مثلی نباشد، یعنی همانندهایی در عالم خارج نداشته باشد، اما بتوان نمونه‌هایی پیدا کرد که با مالی که تلف شده و از دست رفته شباهت زیاد و قابل توجهی داشته باشند میتوان بدل را نیز (البته در صورت رضایت مالک) به عنوان غرامت به زیان‌دیده داد. در حقوق ایران، چنان چه عمل دولت بتواند «غصب» یا «در حکم غصب» توصیف گردد. ماده ۳۱۱ ق.م نیز در این خصوص بیان میدارد: «غاصب باید مال مغصوب را عیناً به صاحب آن رد نماید و اگر رد عین ممکن نباشد، باید بدل آن را بدهد».[۹۸]
به نظر می‌رسد با پذیرش استدلال فوق، باید پرداخت بدل را به عنوان یک اصل پذیرفت. اما همان طور که گفته شد و رویه نیز پذیرفته است پرداخت پول، روشی است که به عنوان روش معمول در پرداخت غرامت توسط دستگاه‌های اجرایی به صاحبان املاک استفاده میگردد.
گفتار سوم: اعطای تراکم
تراکم در لغت به معنای روی هم افتادن، بر هم نشستن، انباشته شدن، انبوه شدن میباشد.[۹۹] در اصطلاح دانش شهرسازی این واژه دو مفهوم دارد: ۱- تراکم جمعیتی ۲- تراکم ساختمانی
تراکم جمعیتی: عبارت است از نسبت تعداد جمعیت به واحد سطح و مقیاس آن در مطالعات شهری کشور و بیشترین کاربرد این نوع تراکم در تعیین تراکم‌های مسکونی است.
تراکم ساختمانی: عبارت است از نسبت مساحت زیربنای ساختمانی (در مجموع طبقات) به کل مساحت زمین مسکونی که به درصد بیان می‌شود.[۱۰۰]
عواملی که متخصصان برای تعیین تراکم به آن توجه می‌نمایند عبارتند از: شرایط آب و هوایی محل، ویژگی‌های اجتماعی و فرهنگی ساکنان، درآمد خانوار، نرخ رشد جمعیت، بهداشت جسمی و روانی، مصرف انرژی، احتمال سوانح طبیعی، میزان عرضه زمین، قیمت زمین، نوع و میزان مصالح ساختمانی در محل، سیاست‌ها و برنامه‌های کلان مسکن.[۱۰۱]
از موارد شایع اعطای تراکم مازاد بر تراکم مجاز برای تأمین حقوق مالکانه مترتب بر املاکی است که قسمتی از آنها در طرح تعریض معابر قرار دارد. بدین ترتیب که برای پرداخت عوض حقوق مالکانه قسمتی از ملکی که در طرح تعریض قرار میگیرد، شهرداری پولی پرداخت نمی‌کند بلکه به مالک پیشنهاد می کند که در مساحت باقیمانده ملک خود، احداث بنای بیشتری نماید! میتوان به نوعی گفت که شهرداری بابت اعطای تراکم یا عوارض تراکم مازاد پولی دریافت نمی‌کند و در مقابل صاحب حقوق مالکانه نیز، پولی بابت حقوق مالکانه واقع در طرح عمرانی، یعنی تعریض معبر اخذ نمی‌کند و این دو طلب در یکدیگر تهاتر می‌شوند.
از موارد دیگر طرح‌هایی مانند ایجاد فضای سبز و غیره نیز هست. به هر صورت آنچه مسلم است، استفاده از این وسیله برای تأمین حقوق مالکانه، مشروط بر این است که دارنده حق، با این امر موافقت نماید و حاضر شود به جای دریافت پول، از این امتیاز، یعنی تراکم مازاد، استفاده کند.[۱۰۲]
لازم به ذکر است برخی حقوقدانان، اعطای تراکم را نوعی فروش تراکم دانسته و آن را اقدامی دور از تمدن اعلام کرده و به نکوهش آن پرداخته‌اند.[۱۰۳]
گفتار چهارم: تغییر کاربری
کاربری در لغت به معنای فیصله امور، به انجام رسانیدن کارها به سرعت و خوبی میباشد.[۱۰۴]
کاربری در اصطلاح شهرسازی تعیین نحوه استفاده از زمین است. البته به عقیده برخی این تعریف نارساست زیرا شامل نوع استفاده از ساختمان نمی‌شود. کاربری‌های مهم شهری عبارتند از: کاربری تجاری، آموزشی، فرهنگی مذهبی، جهانگردی، بهداشتی، اداری، ورزشی، مسکونی، حمل و نقل، خدمات اجتماعی و تفریحی و …[۱۰۵]
اگر کاربری ملکی در طرح‌های مصوب شهرسازی، کاربری مشخص و معینی باشد و متعاقباً این کاربری به کاربری دیگر تغییر یابد، به این اتفاق تغییر کاربری اطلاق میگردد.
در برخی موارد، شهرداری برای تأمین حقوق مالکانه واقع در طرح‌های عمومی از حربه و وسیله تغییر کاربری استفاده می‌کند. برای مثال اگر ملکی در طرح فضای سبز قرار گیرد و شهرداری بخواهد این طرح را اجرا کند ممکن است به جای پرداخت پول به اصطلاح امتیازی برای دارنده حقوق مالکانه ایجاد کند. یعنی شهرداری مبادرت به تغییر کاربری قسمتی از ملک واقع در طرح فضای سبز، از کاربری فضای سبز به کاربری مسکونی نماید و در مقابل، قسمت باقیمانده در طرح فضای سبز را از مالک آن، بدون پرداخت هر گونه وجه دیگری اخذ و به خود انتقال دهد.
از دیدگاه حقوقی، این عمل به تهاتر شبیه است. یعنی مالک باید بابت تغییر کاربری عوارض پرداخت نماید و از طرفی شهرداری بابت تملک باید به مالک پول پرداخت کند. که این دو طلب در مقابل هم قرار گرفته و تهاتر می‌شوند.